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Lorsqu’un logement mis en location présente des fissures liées à la sécheresse, le propriétaire bailleur se trouve dans une situation particulière : il n’habite pas le bien, mais il reste responsable du bâti et de sa remise en état. Entre déclaration du sinistre, assurance propriétaire non occupant et relations avec le locataire, plusieurs démarches s’imposent, dans des délais à respecter. Ce guide fait le point sur les obligations du bailleur confronté au retrait-gonflement des argiles (RGA) dans un logement loué reconnu en catastrophe naturelle (catnat).
Un sinistre sécheresse dans un bien loué : qui fait quoi ?
Dans un logement occupé par un locataire, deux contrats d’assurance coexistent généralement : celui du locataire, qui couvre son mobilier et sa responsabilité locative, et celui du propriétaire, qui couvre le bâtiment. Les fissures consécutives au retrait-gonflement des argiles affectent la structure du bien : murs, fondations, cloisons. Ce sont donc des dommages qui relèvent, en principe, de l’assurance du propriétaire bailleur, et non de celle du locataire.
Il est utile de clarifier ce point dès l’apparition de désordres, afin d’éviter toute confusion sur l’assureur à mobiliser et d’engager rapidement les démarches nécessaires.
Déclarer le sinistre à son assureur : les étapes pour le bailleur
La reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle
La garantie catastrophes naturelles ne peut être activée qu’après la publication d’un arrêté interministériel reconnaissant l’état de catastrophe naturelle pour la commune concernée, au titre de la sécheresse-réhydratation des sols. Cette reconnaissance fait suite à une demande déposée par la mairie. Le bailleur peut vérifier si sa commune a fait l’objet d’un tel arrêté, ou suivre l’avancement d’une procédure en cours, grâce à l’outil Vérifier ma commune du site.
Le délai de déclaration
Une fois l’arrêté publié au Journal officiel, l’assuré dispose d’un délai pour déclarer le sinistre à son assureur. Ce délai, encadré par le Code des assurances, a été porté à 30 jours à compter de la publication de l’arrêté (contre 10 jours auparavant) à la suite de la réforme du régime d’indemnisation des catastrophes naturelles. Nous recommandons toutefois de vérifier le délai applicable à votre situation sur service-public.fr, les modalités pouvant être précisées ou ajustées par les textes d’application.
En tant que souscripteur du contrat garantissant le bâtiment, c’est en principe au propriétaire bailleur d’effectuer cette déclaration, même s’il n’occupe pas le logement. Il est recommandé de ne pas attendre la fin du délai et d’agir dès la constatation des désordres ou dès la publication de l’arrêté, selon ce qui intervient en dernier.
Les pièces à joindre à la déclaration
- Le numéro de contrat d’assurance et les coordonnées du bailleur ;
- Une description des désordres constatés (fissures, décollements, portes qui ferment mal, etc.) ;
- Des photographies datées des fissures, si possible comparées à un état antérieur ;
- Toute pièce permettant de situer l’apparition ou l’aggravation des désordres dans le temps ;
- Le cas échéant, les coordonnées du locataire occupant le bien, utiles pour l’organisation de la visite d’expertise.
Le module Analyser mes fissures permet de documenter précisément l’état des désordres avant de constituer ce dossier, et le Générateur de courriers aide à rédiger une déclaration de sinistre complète et argumentée.
Assurance propriétaire non occupant (PNO) et garantie catastrophes naturelles
Pourquoi une assurance PNO est recommandée
Le bailleur qui ne réside pas dans son bien loué n’est pas couvert par l’assurance multirisque habitation de son locataire. Une assurance propriétaire non occupant (PNO) permet de garantir le bâtiment, la responsabilité civile du propriétaire et, si le contrat le prévoit, les dommages consécutifs à une catastrophe naturelle. Elle est obligatoire pour les copropriétaires depuis la loi ALUR, et fortement conseillée pour tout bailleur, y compris en dehors d’une copropriété, notamment en complément ou en l’absence d’assurance multirisque habitation souscrite par le locataire.
Ce que couvre la PNO en cas de RGA
Pour que les dommages liés au retrait-gonflement des argiles soient pris en charge, le contrat PNO doit comporter la garantie « catastrophes naturelles », incluse de plein droit dans les contrats d’assurance de dommages aux biens en France. Il convient toutefois de vérifier :
- l’étendue exacte des garanties (bâtiment, dépendances, clôtures) ;
- les exclusions éventuelles, par exemple liées à l’absence d’entretien préalable ou à des désordres préexistants non déclarés ;
- la présence d’une garantie « frais annexes », pouvant couvrir des frais de relogement temporaire en cas d’inhabitabilité du logement.
En l’absence de PNO, le bailleur reste tenu de ses obligations envers le locataire, mais devra assumer seul le financement des réparations non couvertes.
Les obligations du bailleur envers son locataire
Obligation de décence et d’entretien
La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, ne portant pas atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, et de l’entretenir de manière à le maintenir en état de servir à l’usage prévu pendant toute la durée du bail. Des fissures évolutives, susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou la sécurité des occupants, peuvent interroger sur le respect de cette obligation de décence et appellent une réaction du bailleur : constat, déclaration, puis engagement des travaux nécessaires.
Le bailleur reste responsable des réparations autres que locatives, c’est-à-dire des travaux relevant de la structure et du gros entretien du bâtiment, ce qui inclut la réparation des désordres liés au RGA.
Informer le locataire
Même si aucun texte n’impose un formalisme particulier, il est recommandé d’informer le locataire dès la constatation de fissures significatives, et de le tenir informé des démarches engagées : déclaration de sinistre, date prévisionnelle de la visite d’expert, calendrier envisagé pour les travaux. Cette information contribue à une relation de confiance et facilite l’organisation pratique des visites.
Permettre l’accès à l’expert d’assurance
La visite de l’expert mandaté par l’assureur nécessite un accès au logement occupé. Le bailleur doit organiser cette visite avec le locataire, en respectant un délai de prévenance raisonnable, comme pour toute intervention dans un logement loué. Il est conseillé de :
- convenir d’un rendez-vous à une date et une heure acceptées par le locataire ;
- confirmer ce rendez-vous par écrit (SMS, courriel ou courrier) ;
- être présent, ou se faire représenter, lors du passage de l’expert, afin de pouvoir répondre à ses questions sur l’historique du bien.
Le relogement, une question à examiner au cas par cas
Dans la grande majorité des situations de RGA, le logement reste habitable pendant la durée des travaux, qui peuvent être réalisés en site occupé. Un relogement temporaire ne se justifie que lorsque les désordres compromettent réellement la sécurité des occupants ou rendent le logement inhabitable. Dans ce cas :
- le maire dispose, le cas échéant, d’un pouvoir de police pour prescrire des mesures d’urgence, voire un arrêté de péril ou d’insalubrité ;
- certains contrats PNO prévoient une garantie de prise en charge des frais de relogement temporaire ;
- le bailleur doit, dans tous les cas, rester attentif à ses obligations de sécurité et agir sans délai s’il a connaissance d’un risque pour les occupants.
Ces situations restent l’exception : la majorité des sinistres RGA se traduit par des fissures esthétiques à modérées, traitées sans nécessité de quitter le logement.
Après l’expertise : travaux et réévaluation du bien
Une fois le rapport d’expertise rendu et la prise en charge actée par l’assureur, le bailleur est responsable de la réalisation des travaux de réparation, qu’il s’agisse de reprises de fissures, de reprise en sous-œuvre ou d’interventions plus lourdes sur les fondations. Il est conseillé de :
- faire réaliser les travaux par des professionnels qualifiés, en cohérence avec les préconisations du rapport géotechnique ;
- conserver tous les devis et factures, utiles en cas de revente ou de nouveau sinistre ;
- mettre à jour, le cas échéant, le dossier de diagnostic technique du logement ;
- tenir compte de l’historique du sinistre lors d’une future mise en location ou cession du bien, notamment dans le cadre de l’état des risques consultable sur Géorisques.
Un sinistre RGA correctement documenté et réparé n’empêche pas, en règle générale, la poursuite normale de la location. En revanche, l’absence de suivi ou de travaux peut fragiliser le bien sur le plan technique et juridique, notamment en cas de revente ultérieure.
Les documents à conserver
Pour sécuriser ses démarches et pouvoir justifier de sa diligence en cas de contrôle, de litige ou de nouveau sinistre, le bailleur a intérêt à conserver dans la durée :
- le bail et les états des lieux d’entrée et de sortie ;
- l’attestation d’assurance PNO et les conditions générales du contrat ;
- la copie de la déclaration de sinistre et son accusé de réception ;
- l’arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle correspondant ;
- le rapport d’expertise et les échanges avec l’assureur ;
- les devis, factures et éventuelles garanties décennales liées aux travaux réalisés ;
- les échanges écrits avec le locataire relatifs au sinistre et aux visites d’expertise.
Ce dossier constitue une mémoire technique et juridique du bien, précieuse en cas de nouvel épisode de sécheresse ou de revente.
Pour toute question complémentaire sur les démarches, les délais ou la répartition des responsabilités entre bailleur et locataire, la FAQ du site rassemble les réponses aux questions les plus fréquemment posées par les propriétaires bailleurs.
Sources
- Service-public.fr — démarches liées aux catastrophes naturelles et à la location : www.service-public.fr
- Légifrance — Code des assurances et loi du 6 juillet 1989 : www.legifrance.gouv.fr
- Géorisques — cartographie de l’aléa retrait-gonflement des argiles et état des risques : www.georisques.gouv.fr
- Fonds de prévention du retrait-gonflement des argiles : fonds-prevention-argile.beta.gouv.fr
- Caisse Centrale de Réassurance (CCR) — données sur le régime catastrophes naturelles : www.ccr.fr
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