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Dans un immeuble en copropriété, des fissures apparues après un épisode de sécheresse soulèvent une question récurrente : qui doit agir, le syndic ou chaque copropriétaire ? La réponse dépend avant tout de la localisation du désordre, selon qu’il affecte une partie commune ou une partie privative. Ce guide précise les responsabilités de chacun, les délais applicables et l’articulation entre l’assurance de l’immeuble et celle de chaque lot.
Parties communes et parties privatives : une distinction déterminante
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété, définit deux catégories de biens au sein d’un immeuble. Les parties privatives sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, et constituent sa propriété exclusive. Les parties communes, à l’inverse, sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires, ou de plusieurs d’entre eux, et font l’objet d’une propriété indivise.
En pratique, cette distinction oriente directement la gestion d’un sinistre sécheresse :
- Le gros œuvre (fondations, structure porteuse, façades) relève en principe des parties communes.
- Les revêtements intérieurs, cloisons non porteuses ou aménagements propres à un lot relèvent des parties privatives.
Le règlement de copropriété fait référence en premier lieu
La loi de 1965 ne s’applique qu’à défaut de précision contraire : c’est d’abord le règlement de copropriété de l’immeuble qui détermine la nature exacte de chaque élément et sa destination. Il est donc indispensable de le consulter avant toute déclaration, certains éléments pouvant être classés différemment d’un immeuble à l’autre.
Le rôle du syndic face à des fissures de sécheresse
Déclarer le sinistre à l’assureur de l’immeuble : un acte d’administration courante
Le syndic représente le syndicat des copropriétaires, qui est seul titulaire du contrat d’assurance de l’immeuble. La mission d’administration confiée au syndic, et l’obligation de pourvoir à la conservation de l’immeuble, incluent la déclaration d’un sinistre affectant les parties communes à l’assureur du syndicat. Il s’agit d’un acte de gestion courante : le syndic n’a donc pas, en principe, à attendre la tenue d’une assemblée générale pour effectuer cette déclaration initiale, le temps imparti étant par ailleurs compté.
Il convient de noter que la loi de 1965 n’impose au syndicat qu’une obligation légale d’assurance de responsabilité civile. Dans les faits, la quasi-totalité des copropriétés souscrivent en complément un contrat multirisque immeuble couvrant notamment les dommages aux parties communes, l’incendie et la garantie catastrophes naturelles : c’est ce contrat qui sera mobilisé pour un sinistre sécheresse.
Informer les copropriétaires
Au-delà de la déclaration elle-même, le syndic doit tenir les copropriétaires informés de l’avancement du dossier : réception de l’arrêté, désignation d’un expert par l’assureur, dates de visite, conclusions de l’expertise. Le conseil syndical joue ici un rôle de relais utile, notamment pour centraliser les signalements de fissures provenant de plusieurs lots et objectiver l’ampleur du désordre avant l’assemblée générale.
Le délai de déclaration après la publication de l’arrêté
La garantie catastrophe naturelle ne peut être mobilisée que si la commune a fait l’objet d’un arrêté interministériel reconnaissant l’état de catastrophe naturelle pour l’épisode de sécheresse concerné, publié au Journal officiel. Une fois cet arrêté publié, un délai légal s’ouvre pour déclarer ou confirmer le sinistre auprès de l’assureur.
Ce délai est aujourd’hui de 30 jours suivant la publication de l’arrêté au Journal officiel. Il n’était auparavant que de 10 jours, la durée ayant été allongée par la réforme entrée en vigueur au 1er janvier 2023. Ce délai s’applique aussi bien à la déclaration effectuée par le syndic pour les parties communes qu’à celle de chaque copropriétaire pour son lot privatif.
Dans les faits, il est recommandé de ne pas attendre la publication de l’arrêté pour signaler les premiers désordres à l’assureur et de formaliser la déclaration, une fois l’arrêté paru, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le site propose un générateur de courriers pour aider à rédiger cette déclaration dans les formes attendues.
L’articulation avec l’assurance de chaque copropriétaire
Une même fissure peut ainsi donner lieu à deux démarches distinctes, selon la partie de l’immeuble concernée :
- Les dommages affectant les parties communes (façade, structure, fondations) sont déclarés par le syndic à l’assureur du syndicat, au titre du contrat multirisque immeuble.
- Les dommages affectant les parties privatives d’un lot (revêtements, cloisons intérieures, embellissements) sont déclarés directement par le copropriétaire concerné à son propre assureur habitation.
Ces deux déclarations obéissent au même délai de 30 jours après la publication de l’arrêté, mais elles sont instruites séparément, chacune par l’assureur compétent. Un copropriétaire dont le logement est endommagé a donc intérêt à agir de son côté, sans se reposer uniquement sur la démarche engagée par le syndic pour les parties communes.
Une franchise légale spécifique, supérieure à la franchise catastrophe naturelle de droit commun, s’applique aux dommages consécutifs à un phénomène de retrait-gonflement des argiles. Son montant exact et ses modalités de répartition entre le syndicat et les copropriétaires concernés doivent être vérifiés au cas par cas auprès de l’assureur, car ils dépendent des contrats en vigueur.
Expertise et vote des travaux en assemblée générale
L’expertise technique, étape centrale du dossier
Une fois le sinistre déclaré, l’assureur de l’immeuble mandate en général un expert chargé de déterminer si le retrait-gonflement des argiles constitue bien la cause des désordres constatés, et d’évaluer leur gravité. Depuis une réforme réglementaire entrée en vigueur en 2024, seuls les dommages de nature à affecter la solidité du bâtiment ou à entraver son usage normal ouvrent droit à une prise en charge : de simples fissures superficielles, sans conséquence structurelle, peuvent ne pas être retenues à ce titre. Il est donc utile de faire constater et dater les désordres avec précision, y compris pour les parties privatives, afin d’étayer le dossier. Le site propose un outil Analyser mes fissures pour aider à qualifier ces désordres avant l’intervention de l’expert.
Le vote des travaux en assemblée générale
Les travaux de réparation touchant aux parties communes doivent être inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale et votés selon les règles de majorité fixées par la loi de 1965. Selon leur nature, deux régimes peuvent s’appliquer :
- Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ou portant sur sa stabilité relèvent en principe de la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
- Les travaux d’amélioration ou de transformation relèvent en principe de la majorité absolue de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris les absents).
Lorsqu’un projet n’atteint pas la majorité de l’article 25 mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la loi permet d’organiser immédiatement un second vote à la majorité simple de l’article 24, dans le cadre dit de la « passerelle » prévue à l’article 25-1. La qualification exacte des travaux envisagés pour une reprise de fondations ou de structure doit être examinée au cas par cas avec le syndic, car elle conditionne la majorité requise pour leur adoption.
Pour que le vote soit valable, les documents relatifs aux travaux envisagés (devis, rapport d’expertise, préconisations) doivent être joints à la convocation de l’assemblée générale, afin que chaque copropriétaire puisse se prononcer en connaissance de cause.
Bonnes pratiques pour les copropriétés exposées
- Vérifier l’exposition de l’immeuble au retrait-gonflement des argiles grâce à l’outil Vérifier ma commune.
- Conserver des photographies datées des fissures, y compris dans les parties privatives, dès leur apparition.
- Centraliser les signalements auprès du conseil syndical pour donner au syndic une vision d’ensemble avant toute déclaration.
- Ne pas attendre la décision sur les parties communes pour déclarer séparément les dommages privatifs à son propre assureur.
- Consulter la FAQ du site pour les questions les plus fréquentes sur la procédure catastrophe naturelle en copropriété.
Sources
- Légifrance, Code des assurances, chapitre V « L’assurance des risques de catastrophes naturelles » (articles A125-2 à A125-6-5) : legifrance.gouv.fr
- Ministère de la Transition écologique, « Loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis » : ecologie.gouv.fr
- ANIL, « Assurance et catastrophe naturelle, les délais pour déclarer le sinistre » : anil.org
- ANIL, « Règles de majorité en AG de copropriété » : anil.org
- Institut National de la Consommation, « Copropriété : les majorités de vote lors d’une assemblée générale » : inc-conso.fr
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