Maisons 1960-1990 : pourquoi le RGA les fragilise tant - Observatoire Sécheresse & Habitat

Mis à jour le 15 octobre 2026 · 7 min de lecture · Rédaction de l'Observatoire

Dans les dossiers de sinistralité liés au retrait-gonflement des argiles (RGA), un constat revient sans cesse : la grande majorité des pavillons touchés datent des années 1960 à 1990. Ce n’est pas un hasard de calendrier, mais la conséquence directe des techniques de construction de l’époque, bâties sans connaissance du sous-sol et sans anticipation des sécheresses à répétition que nous connaissons aujourd’hui.

Comprendre pourquoi ces maisons sont les premières concernées permet aussi de mieux interpréter les fissures qui apparaissent sur sa propre façade, et de savoir quelles questions poser à un professionnel.

Le pavillon des Trente Glorieuses : un modèle constructif standardisé

Entre 1960 et 1990, la France construit massivement des pavillons individuels pour loger une population en forte croissance. L’objectif est d’aller vite et de maîtriser les coûts. Les techniques se standardisent sur tout le territoire, quels que soient la nature du sol ou le climat local.

Des fondations superficielles, pensées pour un sol « normal »

La majorité de ces maisons reposent sur des fondations superficielles, de simples semelles filantes en béton, coulées à faible profondeur, généralement entre 50 cm et 80 cm. Ce choix est cohérent avec les pratiques de l’époque : il n’existait aucune obligation d’étudier la nature du sol avant de construire.

Sur un sol stable, ce type de fondation fonctionne très bien depuis des décennies. Le problème survient lorsque le sol en question est argileux : une fondation superficielle sur argile repose alors sur une couche qui se contracte fortement en période sèche et gonfle à nouveau avec l’humidité. La maison suit ces mouvements, ce que ses fondations n’ont jamais été conçues pour absorber.

Le dallage sur terre-plein, un point faible méconnu

Autre caractéristique très répandue dans le bâti des années 60-90 : le dallage est souvent coulé directement sur le sol (« terre-plein »), sans être ancré aux fondations périphériques de la maison. En cas de mouvement du sol, ce dallage non solidarisé bouge indépendamment des murs porteurs. Il en résulte des décalages, des fissures au niveau des liaisons sol-mur, et parfois des désordres visibles jusque dans le carrelage intérieur.

Avant 2020, aucune étude de sol n’était exigée

Le second facteur d’explication tient à la réglementation elle-même. Pendant des décennies, rien n’obligeait un constructeur ou un particulier à faire analyser la composition du sol avant de bâtir une maison individuelle.

La loi ELAN et le tournant de 2020

La situation change avec la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui introduit pour la première fois une obligation d’étude géotechnique préalable pour les constructions de maisons individuelles situées en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Cette obligation est entrée en vigueur à partir du 1er octobre 2020, après la publication des décrets d’application.

Concrètement, cela signifie que toutes les maisons construites avant cette date — soit l’écrasante majorité du parc pavillonnaire français, et en particulier les constructions des années 60 à 90 — ont été érigées sans aucune connaissance officielle de la sensibilité du sol au retrait-gonflement.

Ce que change une étude géotechnique G1/G2

Depuis 2020, la réglementation distingue plusieurs missions géotechniques normalisées :

G1 : étude préalable réalisée par le vendeur du terrain, qui donne une première évaluation du risque ;
G2 : étude de conception, à la charge du constructeur, qui dimensionne précisément les fondations en fonction du sol réel ;
Des adaptations techniques obligatoires si le sol s’avère argileux : fondations plus profondes, rigidification de la structure, dispositifs anti-remontée ou drainage périphérique.

Ces précautions, aujourd’hui systématiques pour les constructions neuves en zone exposée, étaient tout simplement inexistantes lorsque les pavillons des années 60-90 ont été bâtis.

Le pavillon individuel, une cible particulièrement exposée

Au-delà de la période de construction, c’est la nature même du pavillon individuel qui en fait une cible privilégiée du RGA, bien plus qu’un immeuble collectif.

Une structure légère, posée en surface

Un immeuble collectif repose généralement sur des fondations massives, parfois profondes, et son poids réparti sur une grande surface limite l’impact des mouvements de sol localisés. Le pavillon individuel, lui, est une construction légère, isolée sur sa parcelle, dont le poids repose sur un périmètre de fondations relativement restreint. Le moindre mouvement différentiel du sol se traduit donc plus directement par une déformation visible de la structure.

Une exposition inégale autour de la maison

Autour d’un pavillon, les conditions d’humidité du sol ne sont jamais homogènes : une façade peut être ombragée et conserver son humidité, tandis que l’autre, exposée au soleil ou plantée d’arbres proches, s’assèche davantage. Cette hétérogénéité provoque des mouvements différentiels du sol d’un point à l’autre des fondations, exactement le phénomène que des fondations superficielles sur argile supportent le plus mal.

Des formes de plan qui aggravent le phénomène

Beaucoup de pavillons des années 60-90 adoptent des plans en L, en T, ou intègrent des extensions construites à des périodes différentes. Chaque angle, chaque jonction entre deux parties bâties à des époques distinctes constitue un point de faiblesse où les mouvements de sol se concentrent, faute de joint de rupture ou de renforcement structurel pensé pour l’absorber.

Pourquoi ces maisons sont plus vulnérables au RGA aujourd’hui

La combinaison fondations superficielles + absence d’étude de sol + dallage non ancré explique la fragilité structurelle de ce bâti. Mais ce qui transforme cette fragilité latente en désordres visibles, ce sont les sécheresses répétées de ces dernières années.

Des sols argileux plus sensibles aux alternances sécheresse-humidité

La carte de l’aléa retrait-gonflement des argiles, établie par le BRGM et consultable sur le site Géorisques, montre qu’une large partie du territoire français est concernée par des sols argileux sensibles. Ces sols perdent une part importante de leur volume lorsqu’ils s’assèchent en profondeur, puis le retrouvent lorsque l’humidité revient. Plus les épisodes de sécheresse sont fréquents et intenses, plus ces cycles de rétractation-gonflement se répètent et sollicitent les fondations.

Un bâti rigide mal préparé aux mouvements du sol

Les pavillons de cette période présentent souvent :

une structure en maçonnerie traditionnelle (parpaing, brique), peu tolérante aux mouvements différentiels ;
des fondations peu profondes, situées dans la zone du sol la plus exposée aux variations d’humidité saisonnières ;
l’absence de chaînage ou de ferraillage renforcé au niveau des fondations ;
des extensions ou vérandas ajoutées ultérieurement, posées sur des fondations différentes de celles du bâti d’origine, créant des points de rupture supplémentaires.

C’est cette conjonction de facteurs qui explique pourquoi tant de propriétaires découvrent, parfois plusieurs décennies après la construction, des fissures qui n’avaient jamais existé auparavant.

Maison des années 70 : pourquoi les fissures apparaissent-elles maintenant ?

De nombreux propriétaires s’interrogent légitimement : « Ma maison tient debout depuis 50 ans, pourquoi fissure-t-elle seulement aujourd’hui ? » La réponse tient à l’intensité et à la fréquence inédites des sécheresses récentes, qui sollicitent des fondations jamais conçues pour un tel stress hydrique.

Certains signes doivent alerter, sans pour autant céder à la panique :

des fissures obliques, en escalier, souvent situées aux angles des ouvertures (portes, fenêtres) ;
des fissures qui s’élargissent en période estivale puis semblent se « refermer » en hiver ;
un décollement entre le dallage intérieur et les murs porteurs ;
des portes ou fenêtres qui coincent sans raison apparente ;
des fissures traversantes, visibles à la fois à l’intérieur et à l’extérieur du mur.

Ces manifestations ne signifient pas systématiquement un sinistre grave, mais elles méritent un diagnostic professionnel pour déterminer leur origine réelle et leur évolution.

Sources

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